2025年10月31日，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一套獨棟別墅以3.65億元成交，刷新全國司法拍賣住宅最高紀(jì)錄。競買人陳英霞通過京東司法拍賣平臺拿下這套“墅王”，單價高達(dá)57萬元/平方米。這套建筑面積僅639平方米的房產(chǎn)，附帶超千平私家花園、三面臨湖，曾掛價5.2億元。然而，比天價更引人關(guān)注的是：拍賣前，案外人夏曉冬聲稱持有20年租賃協(xié)議，并出示2180萬元轉(zhuǎn)賬記錄，試圖阻撓清房。最終，法院未予認(rèn)可，房產(chǎn)在拍賣前完成清空。這場交易，不僅是財富的展示，更揭開了一層面紗——司法拍賣中“以租抵債”的法律博弈。

這套別墅原業(yè)主于2010年以1.88億元購入，十余年間資產(chǎn)增值近一倍。此次拍賣源于一起借貸糾紛，原業(yè)主作為被執(zhí)行人，名下資產(chǎn)被依法處置。法拍公告顯示，該房產(chǎn)存在抵押與查封，法院依法啟動評估與拍賣程序。盡管市場掛牌價高達(dá)5.2億元，但司法評估價為2.15億元，起拍價即為此數(shù)。經(jīng)過多輪競價，最終以3.65億元落槌，溢價近70%。值得注意的是，該小區(qū)十二期僅有10套獨棟，此次拍賣的是面積最大、景觀最優(yōu)的一套，被稱為“唯一墅王”。其稀缺性與地段優(yōu)勢，成為吸引買家的核心因素。

為何2180萬元的“租賃款”和20年租約未能阻止拍賣？關(guān)鍵在于法院對“虛假租賃”的認(rèn)定。我國《民法典》規(guī)定“買賣不破租賃”，即房屋產(chǎn)權(quán)變更不影響原有租賃關(guān)系。但這一原則有明確例外：若租賃關(guān)系設(shè)立于抵押登記或法院查封之后，則不得對抗買受人。本案中，法院查明該房產(chǎn)早在數(shù)年前已設(shè)立抵押并被查封，而所謂20年租賃協(xié)議簽訂時間晚于查封時點，依法不能成立。此外，一次性支付2180萬元租金、租期長達(dá)20年、承租人與原業(yè)主關(guān)系不明，均不符合市場常態(tài)，構(gòu)成“虛假租賃”典型特征。

法院在審查此類異議時，采取“形式+實質(zhì)”雙重標(biāo)準(zhǔn)。不僅要查合同簽署時間，更要核實是否真實占有、租金是否實際支付。本案中，盡管有轉(zhuǎn)賬記錄，但無水電繳費、物業(yè)登記、居住證明等實際使用證據(jù)，法院認(rèn)定租賃關(guān)系不真實。近年來，“以租代債”成為部分被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行的手段——通過虛構(gòu)長期租賃，將房產(chǎn)長期控制在關(guān)聯(lián)方手中，阻礙拍賣或壓低成交價。對此，最高法明確要求嚴(yán)查租賃真實性，防止“租約陷阱”損害債權(quán)人與買受人權(quán)益。

對普通購房者而言，參與法拍房競買既是機(jī)會，也是挑戰(zhàn)。3.65億的豪宅雖屬極端個案，但其揭示的風(fēng)險具有普遍性。許多買家因未充分調(diào)查，購得房產(chǎn)后才發(fā)現(xiàn)存在長期租約、欠繳巨額物業(yè)費，甚至房屋結(jié)構(gòu)已被改動。如何規(guī)避風(fēng)險？首要途徑是查閱法院發(fā)布的拍賣公告。人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、淘寶與京東司法拍賣平臺均會披露房產(chǎn)的查封、抵押、占用情況及已知瑕疵。公告中若未提及租賃，通常意味著法院未認(rèn)定有效租約。

更進(jìn)一步，買家應(yīng)主動查詢不動產(chǎn)登記信息。通過當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口，可核實產(chǎn)權(quán)人、抵押登記、查封狀態(tài)及是否辦理過租賃備案。部分地區(qū)雖未強(qiáng)制租賃備案，但若有登記，將成為判斷租賃真實性的關(guān)鍵證據(jù)。同時，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)可查原業(yè)主是否為“失信被執(zhí)行人”，及其涉及的債務(wù)案件數(shù)量，幫助判斷資產(chǎn)處置背景的復(fù)雜程度。此外，實地看樣至關(guān)重要。法院通常組織看房，買家應(yīng)親赴現(xiàn)場，觀察房屋使用狀態(tài)，向物業(yè)與鄰居了解實際情況。

此次天價成交也折射出高端房產(chǎn)市場的韌性。在深圳，核心地段稀缺住宅仍具強(qiáng)勁吸引力，即便通過司法途徑出售，也能實現(xiàn)高溢價。未來，隨著債務(wù)糾紛增多，法拍豪宅或成常態(tài)。對買家而言，信息透明與法律認(rèn)知將成為決勝關(guān)鍵。法院亦在加強(qiáng)拍賣前調(diào)查，力求全面披露風(fēng)險?？梢灶A(yù)見，司法拍賣將日趨規(guī)范，但“租約博弈”不會消失，反而可能更隱蔽。唯有提升風(fēng)險意識，善用公開渠道，才能在機(jī)遇與陷阱并存的法拍市場中安全前行。

這場3.65億元的交易，不只是一個財富故事，更是一堂生動的法治課：產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，始終在法律的框架下進(jìn)行；而每一次競拍槌的落下，都是對規(guī)則理解的考驗。