10月30日深夜，萬科連發(fā)兩份公告：一份是前三季度凈虧損280.16億元的成績單，另一份是向大股東深鐵集團(tuán)再借22億元的“救命錢”。 這一天，曾經(jīng)的行業(yè)龍頭被曝出第三季度單日虧損1.8億元，銷售額同比暴跌44.6%，而深鐵2025年累計(jì)提供的借款已飆升至291.3億元。 網(wǎng)友調(diào)侃：“萬科現(xiàn)在只剩‘科’，沒了‘萬’。 ”

2025年前三季度，萬科歸母凈虧損280.16億元，同比降幅超過56%。 觸目驚心的是第三季度單季虧損160.69億元，這一數(shù)字甚至超過上半年119.47億元的總虧損額。 若按天數(shù)計(jì)算，萬科在第三季度每天開盤就燒掉1.8億元。

虧損的根源來自多個維度。 前三季度營業(yè)收入1613.88億元，同比下降26.61%，而第三季度單季營收560.65億元的降幅擴(kuò)大至27.3%。 萬科在財(cái)報(bào)中將原因歸結(jié)為開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率低位、資產(chǎn)減值等。

其中，第三季度計(jì)提的存貨跌價準(zhǔn)備等減值損失高達(dá)93.68億元，直接吞掉了83.09億元的歸母凈利潤。

毛利率的崩塌更顯殘酷。 第三季度整體毛利率僅8.86%，凈利率跌至-30.98%。 核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)稅后毛利率甚至低至-10.5%，相當(dāng)于每賣一套房不僅不賺錢，還要倒貼成本。 網(wǎng)友諷刺：“這哪是房企？ 簡直是慈善機(jī)構(gòu)。 ”

現(xiàn)金流是房企的命脈，但萬科的銷售端已近乎“缺血”。 2025年前三季度，萬科全口徑銷售額1004.6億元，同比暴跌44.6%。 盡管在百強(qiáng)房企中排名第六，但這一成績被業(yè)內(nèi)形容為“矮子里拔將軍”。

曾經(jīng)開盤即售罄的萬科樓盤，如今去化艱難。 即便有廣州檐嶼城等明星項(xiàng)目擠進(jìn)全市銷量前三，或11個首開項(xiàng)目平均去化率近70%，仍無法扭轉(zhuǎn)整體市場的冰凍。 截至9月底，萬科已售但未竣工結(jié)算的資源約1548.1億元，這些沉淀資金能否兌現(xiàn)，取決于交付進(jìn)度。

面對巨額債務(wù)，萬科的大股東深鐵集團(tuán)開啟了“定點(diǎn)輸血”模式。 10月30日提供的22億元借款，期限3年，利率僅2.34%，比一年期LPR還低66個基點(diǎn)，被市場稱為“白送錢”。 2025年以來，深鐵已通過新增借款、展期、資產(chǎn)質(zhì)押等方式累計(jì)支持萬科291.3億元。

深鐵的慷慨背后是深度綁定。 2017年深鐵斥資664億元入股萬科，如今這筆投資賬面浮虧超437億元，持股市值縮水至226.8億元。 若萬科崩塌，深鐵將面臨投資歸零的風(fēng)險，更可能觸發(fā)深圳國資系統(tǒng)震蕩萬科資產(chǎn)占深圳國資總量超三成。 雙方還合作了34個“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目，萬科承擔(dān)深圳90%的地鐵上蓋開發(fā)，戰(zhàn)略捆綁難以切割。

但深鐵自身也承壓。 2025年上半年深鐵營收下滑21.67%，凈虧損33.6億元，負(fù)債率升至60.46%。 網(wǎng)友質(zhì)疑：“深鐵自己都在虧錢，還硬填無底洞，簡直是泥菩薩過江。 ”

為回籠資金，萬科前三季度完成19個項(xiàng)目大宗交易，回血68.6億元，并將冰雪業(yè)務(wù)打包賣給中旅集團(tuán)。 在融資端，新增265億元融資，境內(nèi)融資成本降至3.44%。 這些操作讓萬科維持了“零違約”記錄，但代價是質(zhì)押了萬物云股權(quán)等核心資產(chǎn)，質(zhì)押率高達(dá)70%，遠(yuǎn)超市場常規(guī)的30%-60%。

保交付成為底線任務(wù)。 前三季度萬科累計(jì)交付房屋7.4萬套，試圖用行動穩(wěn)定市場信心。 經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)則成為少數(shù)亮點(diǎn)，租賃住宅收入27.4億元，物流倉儲收入31.8億元，同比分別增長4.4%和7.4%。 泊寓20.4萬間開業(yè)公寓出租率高達(dá)94.3%，但435.7億元的服務(wù)業(yè)務(wù)收入，相較于開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損仍是杯水車薪。

萬科的困境是行業(yè)的縮影。 2025年前三季度，286家上市房企中89家虧損，虧損總額達(dá)1912億元。 保利發(fā)展三季度虧損7.82億元，央企南國置業(yè)甚至以1元“甩賣”開發(fā)業(yè)務(wù)斷臂求生。

房企普遍通過資產(chǎn)剝離、國資輸血、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等方式自救。 但債務(wù)黑洞仍是最大威脅：截至9月底，萬科貨幣資金656.8億元，短期有息負(fù)債+一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)1579億元，資金缺口超900億元。 其現(xiàn)金短債比僅0.44，遠(yuǎn)低于1的安全線。