最近有一個(gè)與市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不太一致的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之后，房地產(chǎn)將迎來10年上升期。

最近，半夏投資李蓓給出了這樣一個(gè)似乎有點(diǎn)悖于市場(chǎng)走勢(shì)的觀點(diǎn)。她的理由主要有幾點(diǎn)：

在需求端，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷售面積中樞在10~12億平米，而當(dāng)前房地產(chǎn)銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長(zhǎng)期中樞水準(zhǔn)，因此，當(dāng)下是超跌。

供給側(cè)視角再看，今天房地產(chǎn)行業(yè)格局已發(fā)生翻天覆地巨變。一方面，約90%的房企退出市場(chǎng)或不再拿地，比如百?gòu)?qiáng)房企這2年幾乎7成已經(jīng)0拿地了，整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度還是大幅緩和了。另一方面，存活下來的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，新推樓盤凈利率已經(jīng)高達(dá)10%以上。

具體的內(nèi)容，大家感興趣的話，可以去網(wǎng)上找她的原話。

說實(shí)話，從比較宏觀的角度來看，從整體供需的變化來看，似乎這個(gè)觀點(diǎn)也有一定的依據(jù)。

之前黃奇帆也測(cè)算過未來中國(guó)存量房子約有400~500億平米，而房子折舊年限最多50年，算下來房子平均每年折舊2%，那么每年中國(guó)500億平米就會(huì)折舊掉不能住的房子就有10億平米。這個(gè)10億平方米就是所謂的住房需求的中樞水平。而最近年兩年國(guó)內(nèi)新建商品房的銷售面積已經(jīng)是低于10億平方米了，更不用說新建商品住宅了。從這個(gè)角度來看，當(dāng)下的樓市確實(shí)有些超跌。

當(dāng)然，這里沒有考慮到一個(gè)問題，就是人口減少會(huì)導(dǎo)致住房需求的減少，也就說有些房子折舊后不能住，并不需要新房來替換，因?yàn)檎w需求減少了。當(dāng)然也沒有考慮到改善性需求的增多會(huì)導(dǎo)致人均居住面積增加，繼而住房需求面積的增長(zhǎng)。若是將這兩項(xiàng)需求減少與增長(zhǎng)抵消，那么上面的推算問題也不大。

不過，即便是這輪調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能迎來10年的上升周期，那這個(gè)上升周期或許與之前的牛市周期也會(huì)不一樣，大概率將會(huì)是震蕩的、分化的。

何為是震蕩的？經(jīng)歷這輪下行周期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也算經(jīng)歷了完整的牛熊市了，市場(chǎng)會(huì)變得更加成熟和理性，即便是整體趨勢(shì)是上升的，過程也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，短時(shí)間漲多了就會(huì)回調(diào)，跌多了就會(huì)上漲修復(fù)，會(huì)呈現(xiàn)一種震蕩上升的態(tài)勢(shì)。

何為分化行情。由于人口流動(dòng)及城市發(fā)展分化等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為一種結(jié)構(gòu)性的市場(chǎng)，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求并不嚴(yán)重，或者說沒有絕對(duì)上的供大于求；但是大多數(shù)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期維持供大于求的情況，市場(chǎng)很難再有明顯的上行行情。所以，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)行情因城市而分化將會(huì)越來越明顯，即便是房地產(chǎn)未來進(jìn)入10年的上升周期，也不是所有的城市都是這樣的。大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來上升行情，而中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率處于一種震蕩橫盤或是陰跌的狀態(tài)。